篇一：土地的会计核算与涉税处理
土地的会计核算与涉税处理
来源： 作者： 时间：2008-12-02 点击：
1、对于有偿取得的土地，其价值计入建筑物成本时，如果土地的规定使用年限或剩余使用年限高于建筑物的折旧年限或剩余折旧年限时，应当按以下公式预留土地净残值：
1)尚未计提折旧的建筑物，应预留的土地净残值=计入建筑物中的土地成本÷土地使用年限×(土地使用年限-建筑物折旧年限)
2)已部分计提折旧的建筑物，原计提时并未考虑房屋与土地的时间差，故应预留的土地净残值：(计入建筑物的土地成本-该项土地成本已计提折旧)÷土地剩余使用年限×(土地剩余使用年限-建筑物剩余折旧年限)。计入建筑物价值的土地成本已提折旧=该项建筑物的账面已提折旧×(计入建筑物价值的土地成本÷该项建筑物账面原值)
预留土地净残值后，建筑物年折旧额=[该项建筑物的原价或账面价值-(预留的土地净残值+预计该项建筑物除土地以外的净残值)÷折旧年限或剩余折旧年限(关于建筑物除土地以外的预计净残值，税法规定固定资产残值比例不高于原值的5％的部分，由企业自行确定，由于情况特殊，需要调整残值比例的，应报税务机关备案。《行政许可法》出台后，取消了固定资产残值比例备案制度，为防止企业随意降低残值比例，提高固定资产折旧额，企业计算可扣除的固定资产的折旧额时，在内、外资企业所得税“两税”合并前，税收规定固定资产残值比例统一确定为5％)。
2、当预留的土地净残值转出单独核算：(1)本企业在原土地上继续施工建造的，按预留的土地净残值，借记“在建工程”科目，贷记“固定资产清理”科目；(2)暂时既不施工建造又不对外出让的，则将预留的土地净残值转回“无形资产”科目核算，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“固定资产清理”科目。该项无形资产应在剩余使用年限内按期摊销。
3、当建筑物报废后，将土地使用权的余值单独出让或土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，收到的价款应借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”账户，清理后的净340
损益计入“营业外支出”或“营业外收入”；对土地已记入无形资产后出让的，则按出让无形资产进行账务处理。
但对原单独估价的土地，因为当初土地估价增值的部分是记入在“资本公积——土地估价”的账户，因此：(1)如果土地的账面余额与相应的资本公积项目账面余额相等，则按有关土地的账面余额，借记“资本公积——土地估价”科目，贷记“固定资产——土地”科目。
(2)如果土地账面余额高于相应的资本公积项目金额，则应在建筑物清理净损益结转前将其差额转入清理账户的借方，借记“资本公积——土地估价”、“固定资产清理”科目，贷记“固定资产——土地”科目。
按规定纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款，应计人“无形资产——土地使用权”作为无形资产管理的，应按下列原则计算摊销期限，并采用直线法计算摊销：A、既有法律、法规规定的使用年限，又有合同规定的受益年限，以二者中较短者为摊销期限；B、只有法律法规规定的使用年限，合同没有规定受益年限的，按法律、法规规定的使用年限或剩余使用年限计算摊销。
篇二：土地补偿费会计与税务处理
土地补偿费会计与税务处理
一、基本情况：（相关数据仅为举例，可能与实际数据有差异）
贵公司取得A地块，200元/平米,土地整理投入200元/平米，根据国家要求必须通过公开招拍挂程序才能最终取得土地合法权证,最终摘牌价700元/平米,政府支付土地补偿费500元/平米,总计2000万元.假设摘牌价支付方法:只支付700-400=300元/平米价差----1200万.
二、会计处理
1、会计处理分析：
根据新企业会计准则的规定，企业通过市场拍卖等途径取得的土地使用权，应当作为企业的“无形资产—土地使用权”进行管理。土地使用权的成本应当为购买价、相关税费以及直接归属于土地使用权的其他支出。事实上，企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于取得的政府返还款从票据上来看，并不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的财政票据。因此，收到的各种名目的返还款不能冲减“无形资产—土地使用权”，应按照补贴文件的规定用途，作为当期收益或者递延收益。
2、会计处理分录：
a支付土地出让金时：
借：无形资产—土地使用权 800万
贷：银行存款800万
b支付土地整理费用
借：无形资产—土地使用权 800万
贷“银行存款 800万
c支付招拍挂费用(差额)
借：无形资产—土地使用权1200万
贷“银行存款 1200万
土地购置成本:2800万,40000平米,700元/平米
d取得返还款时（文件规定补贴是对资产的补偿）：
借：银行存款 2000万
贷：递延收益2000万
如果文件未明确规定是对资产的补偿，分录为：
借：银行存款 2000万
贷：营业外收入 2000万
3、会计处理依据：
《企业会计准则—政府补助》的规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
三、税务处理
财政部和税务总局先后下发了财税[2008]151号和财税[2009]87号来规范财政性资金问题。总的原则是同时满足三个条件就可作为不征税收入，不能同时满足三个条件就要作为应税收入。 《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税
[2009]87号）的规定。 对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
以上文件虽然已到期，通过我们向市局咨询相关政策，得到的答复是总局将于近期下一个类似的替代文件，财税[2009]87号规定的三个条件仍然适用。
四、企业的处理方式
（一）理想的方式
1、适用条件
(1)要求当地政府出具拨付资金的文件，文件中规定该资金的专项用途，只要与企业生产经营相关即
可。
(2)政府对该拨款监管要求。
(3)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
2、企业的会计处理：
(1)收到政府拨款时：
借：银行存款 2000
贷：递延收益 2000
(2)假设所补贴相关资产2012年达到预定可使用状态，折旧年限20年。返还款属于与资产相关的政府补助，需要在资产的受益期内分期结转入损益。根据《企业会计准则—政府补助》的规定，受益期判定为资产的折旧期是比较恰当的。因此递延收益按照资产的折旧期分期转入当期损益。 每年可从递延收益转入损益的金额=2000/20=100
会计处理：
2012年：
借：递延收益 100
贷：营业外收入 100
此后从2012到2031年，每年的会计处理相同。
3、企业的纳税调整：
该拨款符合财税【2009】87号所述的三个条件，因此可以作为不征税收入处理，但该拨款形成的支出也不能税前扣除，纳税调整如下：
(二)一般方式
1、适用条件
政府提供的拨付文件明确该资金为土地出让金返还、土地补贴等内容；或未明确资金用途，只注明是财政补贴、财政拨款等内容。
2、企业的会计处理：
此种方式下，该项拨款属于与收益相关的政府补助，且属于用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，应直接计入当期损益。
会计处理：
借：银行存款 2000
贷：营业外收入 2000
3、企业的税务处理
同会计处理，不存在差异。2000万要在收到的当年缴纳企业所得税。
五、建议
通过两种方式可以看出，在理想方式下，企业收到的政府补助不用交税，但与该补助相关的支出也不能税前扣除。在一般方式下，虽然政府补助交纳了企业所得税，但与该补助相关的支出也得到了税前扣除。从总体上看企业的税负并未发生变化，影响的只是税款的利息。但是企业在理想方式下却得到了相当于延迟纳税的好处，因此建议在可行的情况下选择理想方式。
致通振业（天津）税务师事务所
2011年08月25日
篇三：第八章 土地增值税的会计核算
第八章土地增值税的会计核算
学习目标
1.熟悉土地增值税的基本法规规定；
2.掌握土地增值税计税依据的确定和应纳税额的计算；
3.掌握房地产开发企业及非房地产开发企业核算科目的设置及应纳土地增值税的会计核算。
第一节 土地增值税的基本内容
一、土地增值税的概念
土地增值税，是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
现行土地增值税法的基本规范，是国务院于1993年12月13日颁布，并于1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。1995年1月27日，财政部发布并施行了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
土地增值税具有对土地的增值额课税、在房地产权属变更环节征收、采用超率累进税率等特点。 开征土地增值税的主要目的是进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控；抑制土地投机、获取暴利的行为；增加国家财政收入，维护国家权益，防止国有土地收益流失。
二、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，是指个体工商户和其他个人。即不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资、不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
三、土地增值税的征税范围
纳税人无论是单独转让国有土地使用权，还是将房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。
（一）单纯转让国有土地使用权 所称“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过国有土地使用权出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为。以下两种情况不属于土地增值税的征税范围：
1.集体所有土地
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有。根据国家有关规定，农村集体所有的土地不得自行转让。对于违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
2.国有土地使用权的出让
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，
并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地买卖一级市场，是国家以土地所有者的身份，凭借对土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地。
（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 所称“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。所称“附着物”，是指附着于地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。以下两种情况不属于土地增值税的征税范围：
1.未转让土地使用权、房屋产权的行为
是否发生房地产权属的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准。凡土地使用权、房产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。
2.房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为
房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承、赠与等行为，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。
四、土地增值税的税率
土地增值税采用四级超率累进税率，如表8-1所示。
表8-1 土地增值税税率表
五、土地增值税的税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所称“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
（二）国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 所称“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
（三）对个人转让房地产的税收优惠
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
第二节 土地增值税的计算与缴纳
一、土地增值税计税依据的确定
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，即：
增值额＝转让房地产所取得的收入－准予扣除项目金额 （一）转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）准予扣除项目的确定
根据税法规定，准予从转让房地产所取得收入额中减除的项目包括以下几项： 1.取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
纳税人取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，是指指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
2.房地产开发成本
房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括：
土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.房地产开发费用
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。因此，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
第一，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构的贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和的5%以内计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
利息支出＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
其中：利息支出允许按实际发生额扣除，但利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的
部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。
第二，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和的10%以内计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 4.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产而缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税因为已经列入管理费用之中，故在此不允许重复扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。
5.其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的扣除。
6.旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计算土地增值税时不允许扣除。
二、土地增值税应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算公式为： 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
但在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算。其计算公式为： 应纳税额＝全部增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
例8–1 元新房地产开发公司出售商品房一栋，取得收入总额为12 000万元，开发该商品房相关的支出如下：支付地价款及各种费用800万元；房地产开发成本4 000万元；财务费用中的利息支出为500万元，其中超过扣除标准的部分为100万元；按规定缴纳了转让环节的相关税费。已知该公司所在地政府规定的费用扣除比例为5%，城建税税率为7%，教育费用附加率为3%。计算该公司应缴纳的土地增值税。
（1）房地产转让收入为12 000万元
（2）扣除项目金额＝800＋4 000＋（500－100）＋（800＋4 000）×5%＋12 000×5%×（1＋7%＋3%）＋（800＋4 000）×20%＝7 060（万元）
（3）土地增值额＝12 000－7 060＝4 940 (万元〉 （4）增值额与扣除项目金额的比率＝4 940÷7 060×100%＝69.97% 从而确定税率为40%，速算扣除系数为5%。 （5）应纳土地增值税＝4 940×40%－7 060×5%＝1 623（万元）
三、土地增值税的申报与缴纳
（一）土地增值税的纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关
审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
所称“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落地在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
（三）土地增值税的纳税申报
土地增值税的纳税人必须按照税法的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写《土地增值税纳税申报表（一）》（见表8-2）或《土地增值税纳税申报表（二）》（见表8-3）。
表8-2 土地增值税纳税申报表（一） （从事房地产开发的纳税人适用）
填表日期 年月 日
《土地价款会计上核算》由：创业找项目整理
链接地址：http://www.gjknj.com/duwu/8854.html
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