篇一：个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告
一、含义概述
个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程
1、个人住房贷款的初步开展
1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复
1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展
1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展
1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。
3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为
6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。
4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。
四、业务类型
1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。
2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。
3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。
4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、
建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。
5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。
6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。
五、主要风险
1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。
2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。
3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。
4、法律风险：法律政策对银行的不利。
5、借款人风险：支付风险和信用风险。
6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。
7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。
8.其他不可抗力风险
六、避险对策
1、健全社会环境方面的对策
（1）完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。
（2）完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。
2、健全金融环境方面的对策
（1）住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为
抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
（2）发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。
3、健全政策环境方面的对策
（1）成立个人住房贷款保险机构：直接为个人住房贷款保险或者为住宅抵押贷款债券进行保险，可以保证个人住房抵押贷款证券化的顺利实施。
（2）建立个人信用系统：通过行政力量，打破数据源单位的限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，为个人信用评估公司进行信用评分和增值服务创造便利的条件。
（3）完善固定利率抵押贷款方式：即贷款在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。
（4）制定商品房指导价：政府职能部门应制定商品房指导价，防止炒地皮现象的发生，降低商品房的成本，推动个人住房消费贷款的发展。
（5）完善公积金政策：住房公积金是一种专款专用的长期住房储蓄资金，是在职职工工资的一部分，用于职工在职期间购、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消费。
4、建设银行自身建设
（1）加大集资和市场研究力度：增加个人存款的揽储能力，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能地缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。
（2）拓展银行信贷产品：实施还款方式和利率的创新，以适应不同年龄不同收入群体的需要。
（3）严格的内控制度：银行内部要有严格的内控制度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避免开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。
（4）抵押物的风险防范：规范抵押物的估价行为和相关的管理手续。
篇二：基于个人购房贷款的案例分析
基于个人购房贷款的案例分析
关键字：住房贷款住房贷款风险影响贷款选择的因素
个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。案例中小王可以选择的贷款方式有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款。
一、 住房公积金贷款
又称个人住房委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
住房公积金贷款所带来的风险有如下：
信用风险：主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
欺诈风险：这里所谓欺诈行为是指采取不正当手段套取银行资金的行为。这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
银行风险：如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
抵押物风险：这是抵押物产权问题所造成的风险。一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。
抵押物处分引起的风险：这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。
贷款条件风险：这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。
二、 个人住房商业性贷款
没有缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
个人住房商业性贷款有如下风险：
信用风险
1被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后因实际支付能力下降或
突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。
2理性违约。理性违约是借款人的主动行为指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。
3提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。
抵押物风险
1抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。
2抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。
流动性风险
1我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年这种“短存长贷”行为会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
2我国商业银行个人住房贷款不易变现。
市场和政策风险
1市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。
2政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场,变化进而给商业银行带来损失。
三、 个人住房组合贷款
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
个人住房组合贷款带来的风险：
信用风险目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断
信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为。
2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。
3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。
4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。
5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。 银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。
融资风险
个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。
潜在风险
对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以
致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。
抵押贷款的风险
根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。
四、 选择房贷的影响因素
大多数年轻人实际购房的情况一样他们需要进行贷款购房，然而选择贷款购房有很多因素影响。各个因素都不容忽视。
首先是房贷银行的选择的影响。因为一家合适的银行，对于节约利息、改善生活水平事关重要。选择房贷银行，重点对比如下四要素。
一看房贷利率。利率高低直接关系房贷利息支出多少。
二看还款方式。除传统的“月均等额还款”、“月均等本金还款”、“到期一次性还本付息”、“前期只还利息后期还本金”等方式外，一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递减、按季还款等方式。此外，选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。一般说贷款者按月还款后，应能保证其基本生活费用及必要开支。
三看调息方式。目前，银行房贷利率的调整方式已非“一年一定”，而由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季或按年进行调整，也可采用固定利率方式。不同的银行对于调息方式的规定也不同，有的允许客户选择，有的则对所有客户执行同一调息方式。
四看房贷基准利率。
然后就是银行对个人的贷款要求的因素影响：
1、贷款申请人的年龄。银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。
2、贷款房屋的房龄
3、贷款申请人的经济能力
了解清楚影响贷款买房的因素，做好自己购房计划的同时，也要了解自己是否符合贷款购房的申请条件要求。贷款买房的借款人需要满足以下条件：
1、年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可)
2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力
3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁
4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。
5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。
6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
根据案例小王应付房款为180万元，小王和女朋友共有存款15万元，双方父母可以为他们垫付40万元。假设小王的存款和父母垫付款项全部用于购房，则小王需要贷款125万元，并且小王和女朋友两人都有稳定工作。因为小王需要贷款额度较大，又考虑到小王刚参加工作，负担不起太高的利率，结合上述三种贷款方式，因此个人住房组合贷款是他们的较好选择。
成员信息：
组长：黄思贺 13本会3班 413070341 13544397831 张洪儒 13本会3班 413070345 18825126281
钱文妍 13本会3班 413070315 18814130024 张淑圆 13本会3班 413070321 15986371085
篇三：信贷案例分析试题
信贷风险案例试题
案例一：甲公司以其办公用房作抵押向乙银行借款200万元，乙银行与甲公司签署抵押合同并办理强制执行公证。办公用房权属证件齐全但价值仅为100万元，甲公司又请求丙公司为该笔借款提供保证担保，因丙公司法人代表长驻香港，保证合同由丙公司总经理签字。乙银行与丙公司的保证合同没有约定保证方式及保证范围，但约定保证人承担保证责任的期限至借款本息还清时为止。借款合同到期后，甲公司没有偿还银行的借款本息。
要求：根据上述内容，回答下列问题，简要说明理由（10分）：
(1)丙公司应承担连带保证责任还是一般保证责任？
(2)丙公司的保证期间为多长？
(3)银行可否直接要求丙公司承担200万元保证责任？
(4)银行贷款管理是否存在问题？ 参考答案：
（1）按担保法第十九条,当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。（2分）
（2）担保法司法解释第三十二条，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。（2分）
（3）按担保法司法解释第三十八条，同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。（2分）
（4）没有办理抵押登记（2分）；保证合同未经法人签字，也没有授权。（2分）
案例二：某公司2002年销售收入20000万元，销售净利润率12%，净利润的60%分配给投资者。2002年12月31日资产负债表如下：资产负债表（简表）
2002年12月31日 单位：万元
2003年计划销售收入比上年增长30%，为实现这一目标，公司需新增设备一台，价值148万元。据历年财务数据分析，公司流动资产与流动负债随销售额同比率增减。公司如需对外筹资，可按面值发行票面年利率为10%、期限为10年、每年年末付息的公司债券解决。假定该公司2003年的销售净利率和利润分配政策与上年保持一致，公司债券的发行费用可忽略不计，适用的企业所得税税率为33%。 要求：(1)计算2003年公司需增加的营运资金(2)预测2003年需要对外筹集的资金量(3)计算发行债券的资金成本（10分）
参考答案：
(1)=销售收入增长×营运资金/上年销售收入＝20000×30%×[（1000+3000+6000）/20000-（1000+2000）/20000]=2100（万元）（本题4分，公式2分，结果2分）
(2)=营运资金＋固定资产－留存收益＝（2100+148）-20000×（1+30%）×12%×（1-60%）=2248-1248=1000（万元）
（本题4分，公式2分，结果2分）
(3)=资金成本×（1－所得税税率）＝10%×（1-33%）=6.7% （本题2分，公式1分，结果1分）
案例三：请根据调查报告摘要回答问题（因四舍五入和报表简化，报表科目不平）：
借款人北京蒙山茶叶有限公司申请流动资金贷款300万元，期限1年、利率上浮30%，用于茶叶季节性收购，还款来源为销售收入。
股东及实际控制人分析：公司注册资本470万元人民币，俞某出资50万元，占比10.64%；朱某出资235万元，占比50%；周某出资185万元，占比39.36%。实际控制人俞某。
2004年，公司搬至马连道茶叶街，房产面积为5000多平米，为上下两层的精品茶庄，以股东和股东亲戚等7人名义5231万元购买，首付款约3000万元，已支付500万元首付款，今后每月支付43万元首付款；太平洋银行按揭款约为2200万元，5成8年，银行按揭手续已办理完毕，月供约30万元。
产品介绍：公司主营产品——蒙山有机茶为纯天然，无污染，是茶叶市场的亮点，销售额逐年上升，市场影响力日益增大。公司为最早生产、开发有机茶的企业之一，已顺利通过ISO9001:2000质量管理体系认证，并获得国际IMO有机食品认证机构认证证书。竞争优势为：纯天然，无污染，健康环保，从生产、种植、加工、包装、运输及贮存都没有涉及污染，经过有机食品权威机构认证。“蒙山”系列有机茶已成为京城茶市的有机茶第一品牌，2004年，蒙山茶叶被评为“北京名牌产品”。
产品成本主要包括：鲜叶收购成本、加工成本、水、电等费用。
相比主要竞争对手，不管是国营企业，还是私营企业，产品价格及质量均具有强大的竞争力。
主要的竞争对手为北京的老字号及相对优秀的茶叶私营企业，老字号的优势是基础比较扎实，资金相对雄厚，品牌知名度在大众比较好；劣势是体制缺乏灵活性，经营成本高，在产品价格及市场运作上没有竞争优势。 蒙山茶叶主要产自两个茶叶基地，即浙江省武义县与广西横县。浙江省武义县共有茶园2万多亩，广西横县共有茉莉花基地1000多亩。茶园均通过中农质量认证中心、国际瑞士IMO的有机食品认证机构的认证，并且每年认证一次。
财务情况：预付帐款分别为预付云南龙生公司花茶款23万；世纪之旅公司的大茶庄空调主机款65万；山东茶叶罐款8万；其余为与茶叶生产商预付款。其他应收款61万为文化公司装修款。
应付帐款为武义骆驼砖茶厂茶叶款6万元；杭州方园制罐厂茶叶罐款6万元；杭州龙冠厂茶叶款5万；蒙山（武义）应付332万。
其他应付款主要为企业间拆借款，包括陶然亭上下管道处100万元，北京金建投资44万元，农行燕郊支行15万元，厦嘉物业25万元，滨河创业广告公司60万元，广安集翠公司90万元，华胜万鑫玩具公司20万元，物通兴宠种养基地50万元。
借款原因分析：公司与浙江武义郁清香茶叶公司、武义县金阳茶厂、武义嘉木农产品公司、横县三月三茶行、云南龙生公司分别签订总价为800万元的茶叶采购合同，公司自有资金不足以支付货款，申请贷款300万，期限一年。现有200万元贷款为第三方存单质押。
非财务因素：除总部大茶庄外，有38家销售分店，包括18家自营店及20家加盟店，分布区域以北京为主，部分网络辐射至山西、
河北、浙江等省。加盟店每年缴纳加盟费3万元；自营店收入大部分存入储蓄账户，每月总部上门收款，同时盘点库存，收款现金归入总部财务部，并向自营店开具收据；总部大茶庄每日的各种现金、支票等当天入总部财务管理。2005年7－9月销售收据汇总分别为392万、370万、627万；当年累计销售超过4000万元，报表反映1412万。
资产负债表
损益表
2005年9月单位：万元
《个人贷款案例分析》由：创业找项目整理
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