篇一：敬老院中长期发展规划
上海闸北区天目西社区敬老院
中长期发展规划（2014年～2018年）
本院自2010年12月20日开业，已历经2年卓有成效的运作，这是一个良好的初期开端。 根据敬老院自身发展时段的划分，其中期时段为2013年～2015年，长期时段为2015～2018年。
拟定敬老院中长期发展规划，明确努力的方向和目标，对于提升敬老院的服务能级，做大做强项目，有着至关重要的作用。
经实践探索和总结，并经理事会、院长办公会议多次研究，逐步厘清敬老院中长期发展规划，现摘要列出，供院长办公会议参照、落实、推进。
二年来，本院陆续获得食品安全三星级、四星级称号；连续2年通过年检；满意度和入住率不断提高。但是，在敬老院的发展进程中，还有一些不尽人意的地方，必须通过“内强素质，外树形象”，确定目标找差距，夯实基础求发展，做大做强为老服务项目。
现将本院中长期发展规划摘录如下：
1、提高食品卫生等级
民以食为天，食以安为先。
要认真抓好食品卫生和食品安全工作，2011年，我们已获得食品安全三星级称号, 2012年获得四星级称号, 是全区26家民非养老机构中，唯一的一家三星、四星级单位。 我们要在中长期规划中达到五星级, 并一直保持下去。
2、提高服务质量，提高满意度
要不断提高服务质量, 提升满意度。2011年，敬老院经上海市社会福利评估事务所评估成绩为80.5分,满意度85%，在全区26家民非养老机构中的9家达标单位之一。 2012年评估成绩为85.79分, 满意度为93.98%,是26家单位中仅有的5家达标单位之一。
我们的中长期规划要求评估成绩努力达到90分以上, 满意度要努力达到98% 以上。
3、提高入住率
提高入住率就是要上规模运作，这是求质量、求生存的根本。敬老院实际床位236张，开办第一年,入住老人118人，入住率50%, 第二年入住老人200人，入住率85%。 中长期规划要达到100%.
4、增设电梯
通过2年的运作，我们的敬老院越办越好，名声鹊起，社会各界与敬老院联手举办的活动也日见频繁，原先院内的一部大型电梯已明显跟不上需要，成为先天不足。为适应发展和确保使用，要增设一部电梯，并在中期落实解决。（通过筹资75万元施工，2013.4开工，2013.7已按期完工，投入使用。
5、建立机房
信息时代，我们要在现代化办公方面成为为老服务行业的排头兵，要在现代化、智能化管理方面有所建树，为行业起到领军作用。
敬老院开办初期，我们已具备一系列现代化办公设施，各部门电脑联网。但要集中信息管理，实现网上办公、智能预警、远程监控等一整套现代化、智能化办公程序，就要落实筹建自己的机房，在敬老院中长期发展规划中，要加以落实。
（2013.7已由相关公司做好计划书）
6、改建半地下建筑
按照大楼布局，本院护理人员居住在一楼的半地下建筑中，在为老设施不断完备的同时，要努力提高护理人员的生活质量。为改善她们的居住条件，要全面改建半地下建筑，完备通风设施、消防设施，配备饮水机、电扇、衣柜，让护理人员有安全、安静、舒适的生活空间。
（2013.6已开工，施工正在进行中）
7、开办智障专护区
为适应当今社会中逐渐增多的智障老人养护需求，要将一楼的部分设施改建成相对完整、独立，适合半封闭管理的智障老人专护区，在一楼可以方便外界探望并规避老人万一出门上下楼的意外。设立专护区，实行专职人员看护，集中对看护人员进行专职培训指导，形成专业化管理模式和管理格局。
（2013.7落实初步规划）
8、完善各项制度
在敬老院的运行中，各种情况都会发生，要有章可循，就要不断完善各项制度，明确规定什么该做，什么不该做。以形成一套完备的管理模式，努力成为行业的样板。 （2013.6已做到有岗就有制度，就有职责要求，并进一步完善全员联动的应急预案)
9、开设心理咨询
心理咨询是当今社会人文关怀的重要一课，要充分关注这一点。要对工作人员和住
院老人，开展“心里倾诉、心理慰藉、矛盾化解”等一系列心理咨询工作。
刚性管理靠制度，柔性管理靠人文关怀和心理疏导。可以先作试点，解决制度以外无法顾及的问题，而后，更好地寻觅、安排专业心理咨询的人选和岗位，让人文关怀、心理慰藉为优质养老发挥更大的效用。
（2013.6已开始由一名护理长做试点工作，开局良好，效果显著，事例生动，为进一步落实项目实施提供了可行性依据和经验）
10、加强国际合作
我们在与日本、法国交往的基础上，还要扩大到其他国家。要在交往的广度和深度上做文章，如组织双方工作人员和老人开展互访活动，让日本的老人到我们这里来体验生活，游览上海；让我们的老人和工作人员前往日本，开展工作交流，让我们的工作形成国际纽带，引进国外养老行业料理老人生活的现代化、智能化设备，刷新国内养老行业纪录。并组织参与与老年社会相关的一系列国际活动，如上海国际茶文化旅游节、国际艺术节等活动。
要落实与新西兰华商会的联络交往，达成友好往来意向，与海外华裔联手，拓展养老事业，并期待借此渠道为本地的经济发展招商引资探索路径，扩大社会效应。
（2013.7与新西兰华商会建立联系，其他方案正在进一步沟通中）
11、设立戏剧沙龙
不仅要提高入住老人物质层面的生活，还要提高入住老人精神层面的生活，要利用自身资源和社会单位、社区居民开展精神文明共建，建立基地，为群众戏剧、文艺团体提供舞台，形成越剧、淮剧、京剧等戏剧沙龙，同时让老人经常能够观赏到自己喜爱的传统戏剧剧目，起到一举两得的效果。
（2013.5与有关方面商讨，如何以敬老院为基地开展活动）
12、建立基地
要和经常来院活动的共建单位，形成合力。如与武警上海总队二支队三中队建立“爱心服务基地”；与街道携手，建立“青少年德育教育基地”；建立面向社会各层面的“志愿者基地”等，形成长效机制，推进社会、社区联动，发展养老事业。
（这一计划已经落实，2013.6已陆续挂牌）
13、打造队伍
要努力做好人力资源工作，筛选、培育出一支精干的、稳定的、特别能工作的队伍。打造一支专业化、职业化、标准化的管理队伍、服务队伍。
在长期目标中，要使本院的管理人员大学学历达到100%，护理人员专业初级证书达到30%，中级证书达到10%。
14、筹划开办分支机构
在稳步做好现有的敬老院的基础上，董事会有继续开设分支机构的计划，即开办第二所敬老院，以形成连锁，实现人力资源、物质资源互补，更加稳步推进养老事业。（有准备、候机会，该出手时就出手。）
（附注：本计划半年度做一次逐条逐项对应小结，简明扼要表达实施进程）
上海闸北区天目西社区敬老院2013.7
篇二：筹建养老院的可行性报告
筹建养老院的可行性报告
公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。
一、从市场角度
是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计
4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。
二、目前市内养老机构发展考察
市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。
2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。 关于打热水井的问题，
我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。
老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录
一、市房地产市场概况
二、老年住宅市场分析
1、老龄化市场机遇分析
2、市老龄化现状
3、市老年住宅市场现状
4、老年人住宅市场发展趋势
三、项目规划要求
四、项目投资预算
1、项目投资与成本费用估算
2、项目投入产出与回报
五、项目风险分析
六、风险规避建议与结论
一、市房地产市场纵观上半年市房地产市场
今年上半年，市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工积增长29.8%，销（预）售面积增长，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。
开发投资额大幅增长
今年上半年市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65% （经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。
新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位
新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。 上半年，全市经济适用房施工面积522.76平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。
消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长
商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。
商品房销售价格涨势不止
由于“新特区”土地升值的预期、国务院《城乡总体规划
（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，
同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨
4.3%。
国内外房地产大鳄纷纷登陆
随着天津滨海新区之“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全 国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入市场寻找商机。 据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高市房地产开发的整体水平。综上所述：2007年上半年．市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测：下半年市房地产市场将继
续走高，全面上扬。
二、老年人住宅市场分析
（一）老龄化市场机遇分析
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为
1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年人住宅市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
养老观念逐步转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，
《养老院年检》由：创业找项目整理
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