篇一：《民宿-市场的下一个风口？》
民宿：市场的下一个风口？
本报记者陈静 中国旅游报2016.4.20
近日，浩华管理顾问公司联合《旅游情报》杂志推出了《精品民宿调研报告》。该报告称，中国的民宿产业方兴未艾，因较高的投资回报率，未来几年，民宿行业有望在各路资本的推动下成为酒店市场的下一个“风口”。
群带布局明显
早晨，被鸟鸣声叫醒，看阳光透过亚麻质的窗帘洒进房内；午后，带上香槟或咖啡或香茶及配套器具，在山野间寻一片空地席地而坐，看满山春色或漫步于山林稻田间；夜晚，星星挂满夜空，与朋友家人把酒言欢或靠在床头静静阅读……近年来，很多消费者在乡间民宿找到了彻底放松、休闲的感觉。民宿作为一种新型的非标准住宿业态，正在全国各地兴起。
浩华管理顾问公司副董事罗冰清日前在解读上述报告时介绍，国内目前已形成了滇西北民宿群、川藏线民宿带、湘黔桂民宿群、海南岛民宿群、浙南闽北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、
京津毗连区民宿群、珠三角毗连区民宿群、长三角毗连区民宿群、浙闽粤海岸民宿带等11个民宿群带。其中，滇西北民宿集聚区是民宿发展最早、发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最热的区域；长三角民宿集聚区是以莫干山为代表的客栈民宿集群，是目前发展非常成熟的典型范例。虽然发展较早，但基于强大的市场需求，仍然后劲十足；浙闽粤海岸民宿带则有半岛海湾众多、交通网络完善、市场消费能力强的特点，现在发展得也不错。
“与客源地的距离、客源地的消费能力、季节性及交通的便利性决定了民宿的平均房价和入住率。”据罗冰清介绍，平均入住率方面，长三角及东部沿海的民宿达到了65%-70%，西南及华北的民宿40%-45%；平均房价方面，长三角区域的民宿为900元—1200元，浙闽粤区域为700元—900元，云南区块为400元—1000元。
虽说民宿火爆，但至今业界对民宿都尚无一个明确的定义。该报告把其定义为更具灵活性、开放性、更富有当代中国特色的非标准住宿新形态。个体民宿、连锁民宿、小型精品酒店都被纳入研究范围。
是什么推火了民宿？拥有“山里寒舍”民宿品牌的北京首旅寒舍文化旅游发展股份有限公司总经理梁虹认为，民宿近几年的兴起，一方面是国家加快城镇化进程的政策导致，另一方面则是人们消费趋向多元化需求的体现，喧闹的都市节奏快、压力大，让人们在内心向往自然、宁静、放松的田园牧歌式的生活，“就像这一段时间，炒得非常热的一首歌，叫生活不只是眼前的苟且，还有诗和远方的田野。”
首旅酒店集团认为乡村民宿市场是“一块蓝海”（阅注：随着优质可替代产品的不断出现，供求会趋于均衡并逐步降低回报率。）。梁红说，这主要基于以下判断：一是农村有充足的物业资产（阅注：供给侧供给物业——这是民宿成本的大头，价格相对便宜且有谈判空
间。关键看找到什么以及怎么洽谈）。“过去10年消失了差不多900万个自然村落，各地到处是闲置的空心村。”二是需求方面，去年十一假期，有7.5亿中国人在“路上”，高品质多样化的消费需求非常强劲（阅注：城市里压力大的阶层普遍追求休闲度假慢生活）。三是民宿的兴起盘活了农村的闲置资源，增加了农民的收入，吸引农民工回流就业，政府等各方面都非常支持民宿的发展，很多地方的利好政策正陆续出台（阅注：投资人、政府、住民三方容易形成合力）。
《旅游情报》主编兼总经理王思薇则认为，人们对乡村的向往主要表现为去乡村短途旅游几天，没有真正说要居住在那边、在那边生活，这就为民宿市场提供了空间。
卿芳堂自然疗法学院创始人兼校长夏芳说，“到一个陌生的地方，一杯水、一个热毛巾、一个拥抱，或者给孩子一个鼓励，都会让在处于生活压力之下的城市人感到温暖，这可能也是民宿吸引城里人的地方。”
“中国特色”鲜明
民宿近几年在国内的确发展非常快，且模式与日本、中国台湾的民宿不同，它们颇有“中国特色”，比如，很多民宿与农业生产活动基本无关，土地非私有让大多数民宿的主人都是“投资客”，经营主体也非常多元。“在日本、中国台湾，很多民宿都是夫妻店，自管自营，但在中国，一家民宿有业主、投资方、运营者，他们各司其职，是一种类酒店式的运营模式。（阅注：相比于主人模式，其日常管理和运营成本比较高，而且总部集中营销和统一管理的优势也并不明显—主要靠口碑和自媒体。）”罗冰清说。
那么，民宿的消费群体都是哪些人？他们的消费行为又有哪些特点？该报告针对上海、江苏、浙江、广东、北京、安徽、山东的客人
进行了调查。报告显示，工薪阶层的白领为民宿主要的消费人群，他们一年出游大概2-4次，愿意花费20%-40%的费用在住宿上，出行主要是跟家人和朋友。
《旅游情报》的主办方上海小众旅游投资有限公司董事长谢荣祥在对该报告进行说明时说，清新自然的室外环境、自如的室内居住氛围、丰富的人文色彩、与众不同的设计、多样化的主题风格、调节压力的隐居生活、主人的亲和力、本土有机的饮食，成为以上人群选择民宿的原因。“三年的调查中，清新自然的室外环境这一因素始终排在第一位。这个和消费者对酒店的要求不同。（阅注：这就注定要在环境选择、在外围互动项目，以及小环境打造方面花比室内更多的功夫。）”
“调查中，消费者的消费预算多在500元—800元，但实际上我们发现1200元以上的民宿最受欢迎，说明消费者可以承受比预算高的价格。”谢荣祥说，48%的消费者偏好“家庭式”的服务。很多消费者还表达了他们希望民宿有增值服务的愿望，增值服务涉及行程定制、定制餐饮、亲子游乐及养生等。“2月、4月-8月为出游高峰期，1月、3月、11-12月则为出游低谷期。”
谢忠祥将民宿最能打动消费者的因素归结为三个，一是选址选在好山、好水，二是设计融合环境、以人为本，三是服务用心、有亲切感。“为什么莫干山的民宿那么火爆，因为莫干山很多民宿有一个非常独特的空间形态，它都是几间房间，加一个私密的公共空间，让几户人家可以在那里共享体验、做亲子活动。另外，历史文化、人文也是民宿吸引客人的东西。”
消费者通过什么渠道了解民宿？“与在OTA上去找酒店不同，众多民宿的销售途径中，OTA只占到了27%，它主要靠平面媒体、自身
官网、微信及朋友间的口碑传播等。”谢忠祥说。
而对于民宿是否应该连锁化，消费者也表示出了截然不同的态度，一种是可以接受，认为连锁化的民宿硬件品质高，服务规范化、有保障，订房渠道更透明、更便捷，监管成熟，投诉畅通，让人心安；另一种是不能接受，认为连锁化后，民宿会同质化、缺乏个性和特色，商业化过重。（阅注：问题不是出在连锁与否，而是个性化产品设计以及个性化“主人文化”是否因连锁而受影响。）
或将类酒店化
莫干山西坡山乡度假酒店总经理钱继良2008年-2009年时到浙江莫干山开始了他的“民宿”经营生涯，当时很多人并不理解一个城里人为什么要去到农村租破房子，但他坚信“未来几年乡村旅游一定会得到迅猛发展”。事实是，西坡已被认为是精品民宿的标杆。
“卖到500元-800元的民宿跟酒店在成本上完全不能比，民宿的投资费用可能每房间不会超过20万元（阅注：不同物业及标准差别比较大）。几百万、几千万就可以做一个民宿，回收期3-8年，GOP率30%-50%。”谢忠祥说，高额的投资回报吸引了大量的投资者投资民宿。
“现在很多民宿，乍一看硬件很好，设计感很强，但冬天入住时会发现洗手间、卫生间很冷。”王思薇说。
“这是因为很多投资者追求短期、速效，并不是专心做产品。各地民宿产品参差不齐，针对民宿的行业规范和法规尚是空白，一些地方的民宿还出现了非理性圈地发展的苗头。”罗冰清说，调查中，情怀型投资者占30%，利益导向型投资者占70%。而房价突破800元的民宿，多是不急进、注重品质的情怀型投资者的作品。
报告认为，大多数民宿都面临着缺乏核心竞争力这样一个比较严
篇二：民宿的策划方案
民宿的策划方案
一． 民宿的发展历史
民宿的由来源于
从乡村旅游当前的实际现状来看，数量庞大的“农家乐”队伍仍然占据了主导地位，其“品味低端、产品单一、互动缺乏、消费力弱”等弊端已经暴露得十分明显。如何开发和经营兼具高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和经营者必须考虑的问题。“精品民宿”作为一类新兴的旅游产品类型必将承担起这一任务。下面就如何发展“精品民宿”浅谈自己几点不成熟的想法。
一、民宿的定义、发展历程及类型
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。随着时间的推移和商业经济的发展，思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行业逐渐兴起。在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。当前，在越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民宿作为一类特殊的产业被慢慢开发和利用。
从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。集群式专业经营民宿投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和散户型精品民宿相比缺少乡间田野，返璞归真的农林气息，如隐若于杭州市灵隐景区内的安缦法云酒店可认定为集群式专业化经营民宿。
而德清三九坞的民间精品民宿和杭州市西湖景区范围内的“隐居西湖”就属于散户型精品民宿。
二、现代精品民宿蕴含的鲜明特点
（一）经营理念趋向于隐逸，追求人与自然的和谐相处，天人合一，润物无声的效果。随着民宿业态的发展，在经营和管理模式上有集群式专业管理和散户型自主经营两类。从经营的理念上来看，精品民宿都追求崇尚自然、追寻记忆、返璞归真、超凡脱俗这一意境。
（二）对外部自然资源的依托是发展精品民宿的基本前提和条件。从民宿的定义上，我们可以看出精品民宿的第一个显著特性，那就是利用原有村民的闲置空房，挖掘周边可利用自然资源，营造独特的生活意境。第二个显著的特征是绝大部分精品民宿有效地依托和利用景区资源，使民宿为旅客提供的居留空间得到有效而合理的延展。
（三）特有的服务理念和服务方式让旅客轻松自在。“管家式服务”、“VIP接待”、“亲情式服务”在这里已经显然不再采用。为营造轻松、自在、无干扰的服务，精品民宿主要从两个方面进行打造。一是服务人员的服饰，统一着轻松生活服装；二是从员工的服务上，改变常规旅游饭店“五米起立、三米微笑、一米问好”的有声服务，全力营造一种“由你作主”的氛围。
三、民宿发展应关注的几个问题
（一）把握发展方向，将“精品民宿”作为提升乡村旅游发展的重点。“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的精锐，主要存在以下几个方面的优势。一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地历史风貌、人文历史、自然风光的地域，并且通过“精品民宿”的建设和发展这些资源可以得到良好的保护，对特色领域的传承上起着很好的作用。二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展。从当前武义现有的六个“旅游特色村”经营状况来看，对地方经济和百姓致富的带动作用并不强，按照“四统一”的要求政府指导价为60元每人每人，包含一宿二正餐一早餐，刨去经营成本，
利润的空间所剩无几。而“精品民宿”在少而精的思想引导下，通过提供独具特色的乡村旅游产品，从产品的品质、人力资源的节约、当地农产品的销售等等渠道提升的旅游附加值是农家乐无法比较的。三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效“窗口”。
（二）推行政策实施，科学规划“精品民宿”发展的重点区域。一是政府应在土地使用政策的处理、政策扶持的执行、当地住民民风的教育和培养、基础设施的改造、沿线村容村貌的整治等方面下功夫，为“精品民宿”的开发和建设提供良好的投资环境。二是对可利用资源的保护和选择。武义县如南部地区牛头山国家森林公园周边家开发具有畲乡风情特色的“精品民宿”，县城周边则适宜发展具有温泉文化的“精品民宿”。但随着下山脱贫、新农村建设步伐的前进，发展“精品民宿”的固有资源正日益遭受自然和人为的破坏，对资源的保护和维护是政府部门必须引起重视的一个突出问题。三是在项目开发和建设之前必须进行前期的考察与调研，由相关职能部门组织人员对项目进行审定，从而有效地控制产业规模发展过快，造成“精品民宿”遍地开花，流于一般的现象出现。
（三）发挥典型示范作用，全力引进品牌化、专业化连锁经营，带动武义“精品民宿”的发展。在武义“精品民宿”产业发展的前期，由于各方面的原因，导致了当地投资商对“精品民宿”产业的认识不深、思路不清、经验不足、决心不大等现象。作为政府部门必须想方设法引进具有先进经验和理念的专业化团队，发挥其示范和引领作用，实现当地投资商的理念和经验的突破，从而引导民间资本融入旅游市场，促进旅游业的发展。武义在保护好固有可利用资源的基础上，可以引进国际知名的安缦酒店管理有限公司、国内酒店管理前十强“浙江开元酒店管理有限公司”对县内下山脱贫整体搬迁的旧村进行合理的开发和利用；对周边环境资源好、可利用价值高的散居式农户闲置空房则可以引进“隐居西湖”、“裸心乡”等专业公司进行开发和利用。
（四）融合民俗风情特色，开发武义独具特色风格的“精品民宿”。民宿作为一种新型的旅游产业类型，要求独具个性特色，与众不同，必须要从以下几个方面着手。一是在精品民宿中展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古，使空间的整体感觉显现当地纯朴的山乡风情。武义则可以利用温泉文化、畲族风情、陶渊明文化等特有的人文资源营造精品民宿的氛围。二是要注重突出精品民宿服务方式的培养和教育。如服务
人员的服饰、服务语言、民俗演艺等方面都可以下功夫进行挖掘，甚至应该考虑民宿的名称根据旅客的预订进行随时而合理地更换。三是精品民宿的饮食安排必须进行全面的挖掘和培养，必须开发出具有当地浓郁特色的地方菜系，使用当地有机的食品原料进行独到的制作，让客人把当地的特色和味道带回家，同时提高了旅游产业的附加值。（本文作者系武义县旅游委员会主任）
篇三：留住人文、留住情怀 民宿才可真正的崛起
留住人文、留住情怀，民宿才可真正的崛起
关键词：民宿设计；乡村旅游；人文情怀
到底什么是“民宿”？ 我们都有不同的理解和解释，可讲到最后不仅是一种非标住宿，而是有温度的住宿，更是一种走心的体验、让客户找到心灵的归宿！ 让客户体验当地独特风土人情和乡土文化、体验当地独特乡村生活、体验一种乡愁故事和主人情怀。 民宿是心灵的归宿 民宿也是一种回归、一种返璞归真、一种“土”的味道，但同时更要能尊重客户的消费习惯，让客户留下记忆+回忆！ 民宿的最早兴起大约在上世纪六七十年代的英国，后蔓延到法国，再到了欧洲，一边跨过大西洋到美国，后来又到日本、台湾，当今民宿已遍布世界各地，中国近几年更是越来越热。 如今中国大多数所谓的民宿，只是给房子所谓“小资”情调装修下，再加上些地方元素或文化符号，但归根到底，还是原来的农家乐模式。
随着各地政府积极出台民宿推进办法和发展规划，原本寻求一种内心深处心灵的栖息地，会不会也成为“万村一面”的格局？面对当今的民宿热，主要从五个方面来分析：
一、民宿热是对当今城市“千城一面”的反叛
如今，中国城市借着“城市改造”和“保护性开发旅游”之名，大量历史建筑被拆除，却又出现新建筑穿上历史建筑的外衣，制造了大量的假古董。“千城一面”已有的固定空间让当今更多国人厌烦，而民宿则代表了一种情怀，一种具有原真性的生活状态，更是一种追求自由洒脱、纯粹自在、心灵回归，天人合一的生活方式，而这些情怀、生活状态与方式，正符合当下追求自我、体验生活的民众心态。
二、民宿热是对传统村落不断消失的追忆
据国家有关部门统计，中国有较高保护价值的传统村落现存已不到5000个。传统村落及其文化的消失，意味着数千年以来田园风景及其人文内涵面临的危险，意味着中华民族精神家园的消失。 而政府过度的民宿规划改造往往会被营造成一个个仅仅在外观上不同于现代都市的乡村式大卖场。而当今的民宿我认为更应成为一种文化、精神、灵魂的载体，更是我们最终回归的“桃花源”。 由中国策划研究院浙江分院为宁波双林村量身打造的“相约山水，漫居双林”民宿改造提升规划中，在现代建筑风格中融入古典元素，重新设计古朴、充满江南韵味的标识（门）牌等，以古朴、自然气息浓厚的氛围让旅人心动，吸引旅人的停驻，让游客在旅途中寻找现代生活中的传统情结。
三、民宿热是新一代消费品味的反映 早些时候，人们在九寨沟写生时，便会借住于藏民的家里，记得每天只要几元钱，与他们同吃同住，这也许是中国最早的民宿了。
改革开放三十年，大家物质已有积累，尤其80、90年上来后，他们骨子里就有独立审美，追求自由的基因。不知道何时起，朋友圈里晒星级酒店的少了，更多人开始关注民宿，自然景观，深度旅行……
通过民宿体验当地人的生活方式，融入当地人的生活，80、90后的群体更注重生活方式的体验，用一种独特的方式与世界交流，释放自己。而民宿的魅力正符合了新一代的消费群体。 在为游客提供基本住宿、餐饮的前提下，需要提升其主题氛围营造，创造各具特色的民宿风情，传播人文情怀。在双林民宿改造过程中，利用鲜艳的色彩，融入异域风情的元素，代表着自由、洒脱的情怀，用颜色吸引游客，让游客领略浪漫的波西米亚等异域风情。
四、民宿热是人性温情交流的需要 记得有年五一，与朋友去西塘，当时网上预订了一家民宿，找到村口时已近半夜，但老板却打着手电早早在村口大树下等我们，除了家人挚友，谁会如此？星级酒店训练有素的服务员，时时可以给你一个标准化的微笑，视你为上帝，但已失去了心贴心
的交流。而原本人性最温情的交流，却因为缺少而被渴望。也许，人性中最温暖的时刻就是在你回家的时候还有一盏灯为你亮着！
五、民宿热也是民族崛起的预兆 中国经济文化发展到今天，好像正与西方上世纪初叶相当。中国三十年的努力已不缺少GDP，不缺少某些项目数量上的世界第一，但我们更需要一次文艺复兴，任何一个民族都是如此。欧洲的两次文艺复兴把它带入了世界强国，中国唐、宋也有文艺复兴，至今它的文化仍影响着世界。而民宿热的背后更多体现的是大众对人文、信仰、自由、独立的思考与追求，这才是一个民族真正崛起的表达。 原先只提供床铺和早餐的民宿经营方式，如今已变得丰富多彩，生态民宿、假日农庄、乡村旅店、主题民宿…越来越多的民宿类型给了喜欢亲近自然的人们更多选择。 宁波双林村“相约山水，漫居双林”民宿改造提升规划，以其独特风土人情和乡土文化为元素，打造双林“一居一品”、“一居一饰”、“一居一味”、“一居一事”的个性乡俗体验项目，吸引了众多的旅游前往。从最初的破旧小村，到画里山村，双林已成为都市一族避暑亲水游热点休闲目的地。 随着乡村旅游的发展，民宿热必将让更多人、更多资本以“民宿”之名进入乡村。又将在乡村开始建造假古董，仿建民俗村、明清村、民国村……当民宿失去了原有的乡村气息，伤害了民宿文化的原真性，是否又是一种城市化商业逻辑对乡村商业形态的干扰与侵犯？ 过去的“千城一面”，会不会以后我们原来还仅存乡村气息的农村又变为“万村一面”形态？因此，对历史与现实、城市与乡村、人文与科技的沟通、理解与融入，应该是我们未来民宿旅游策划设计创新的核心。
《孝利的民宿》由：创业找项目整理
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