篇一：商业项目营销策划方案(经典)
目录
前言 …………………………………………………………（3） 市场分析 ……………………………………………………（4）
一、 项目背景 ……………………………………………（4）
二、 西安市场商业现状 …………………………………（5）
三、 康复路批发市场发展历程……………………………（6）
四、 西安投资市场发展现状与趋势………………………（7）
五、 市场核心问题呈现……………………………………（8）
六、 打造本案之市场方向…………………………………（10）
七、 市场致胜策略的必然性………………………………（12） 项目定位总体战略与策划思路 …………………………（14）
一、 项目开发目标 ……………………….….….………（14）
二、 项目原则及思路 ……………………………………（16）
三、 项目整体定位概念 …………………………………（17）
四、 项目竞争策略与作用 ………………………………（18）
五、 提升本案定位之思路…………………………………（22） 市场分体定位与产品规划…………………………… …（24）
一、 项目基础状况概括与商圈概况 ……………………（24）
二、 项目区域商业环境分析 ……………………………（25）
三、项目SWOT分析 ………………………………………（26）
四、市场分体定位 ………………………………………（27）
五、项目建筑规划建议 ………………………………….（36）
营销推广计划与实施…………………………………（39）
一、 宣传目的与实施计划……………………………（39）
二、 前期媒体统筹安排………………………………（44）
三、 销售推广方案 ………………………………….（46）
四、 销售阶段推广途径………………………………（51）
五、 阶段销售目标及控制……………………………（54） 经营管理推广计划……………………………………（57）
一、 构建招商成功因子 ……………………………（57）
二、 目标市场与品牌比例……………………………（60）
三、 商户去化策略与操作程序………………………（63）
四、 经营管理策略……………………………………（69）
五、 经营管理实施方案 …………………………………（72）
前 言：
对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各
大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。
市场分析
一、项目背景
随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商
业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际〃城市传说，小寨的领袖城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安商业地产向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。
在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面
貌，对于这类市场在2004年3月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。因此，对于本案有着具有一定的冲击力与影响力。因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。
二、西安市场商业现状
西安是我国西部地区的大型中心城市，是陕西省的省会，
西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历
史文化名城声誉。改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为西部地区经济龙头的地位。随着西安城市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的发展。促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。以大盘、名盘等要素促进着房地产业的发展，西安商业地产的发展与上海、深圳、北京等地区的发展状态也近乎相同。项目的推广定位、运作模式、广告策略与销售手段等均透视西安商业地产与历史文化的有效嫁接。由此，西安商业地产更具区域特色与文化背景，有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。
康复路商圈的定义由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。整个商圈的商业氛围良好，商势状况也较佳。同时，康复路商业区对西安的经济发展起着举足轻重的作用。
三、康复路批发市场发展历程
西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度。现已被全国各地投资者、经营者与同行业人士所熟知。早期康复路市场是全国第一代批发
篇二：【最完整版】营销策划方案模板
【项目名称】
营销策划方案
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目 录
1引言 ............................................................................................................................................... 4
1.1 编写目的 ................................................................................................................... 4 1.2 范围 ........................................................................................................................... 4 1.3 术语与缩写解释 ....................................................................................................... 4 1.4 参考资料 ................................................................................................................... 4 2 产品介绍 ................................................................................................. 错误！未定义书签。 3 产品面向的用户群体 ............................................................................. 错误！未定义书签。 4 产品应当遵循的标准或规范 ................................................................. 错误！未定义书签。 5 产品的功能性需求 ................................................................................................................... 8
5.1 功能性需求分类 ..................................................................... 错误！未定义书签。 5.2 Feature A ................................................................................. 错误！未定义书签。
5.2.1 Function A.1 .................................................................... 错误！未定义书签。
6 产品的非功能性需求 ............................................................................. 错误！未定义书签。
6.1 用户界面需求 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.2 软硬件环境需求 ..................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 产品质量需求 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.4 其它需求 ................................................................................. 错误！未定义书签。
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1引言
1.1 编写目的 1.2 范围
1.3 术语与缩写解释
1.4 参考资料
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2 概述
【提示：
（1）说明产品是什么，什么用途。 （2）介绍产品的开发背景。】
3 营销策划目的
4 市场分析
市场现状分析、宏观环境分析、、同业竞争对手分析、消费趋势分析、销售
状况分析、市场规模
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5 产品SWOT分析
SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁）
6 营销定位
6.1 产品定位
1．产品特征分析 (1)产品的性能 ? 产品的性能有哪些?? 产品最突出
的性能是什么? ? 产品最适合消费者需求的性能是什么? ? 产品的哪些性能还不能满足消费者的需求(2)产品的质量 ? 产品是否属于高质量的产品? ? 消费者对产品质量的满意程度如何?? 产品的质量能继续保持吗?? 产品的质量有无继续提高的可能?(3)产品的价格 ? 产品价格在同类产品中居于什么档次? ? 产品的价格与产品质量的配合程度如何?? 消费者对产品价格的认识如何?(4)产品的材质，? 产品的主要原料是什么? ? 产品在材质上有无特别之处?? 消费者对产品材质的认识如何?(5)
篇三：经典房地产营销策划书
目录
一、概述?????????????????????????3
二、市场环境分析????????????????????3
（一）整体概况?????????????????????? 3
（二）区域房地产市场分析????????????????? 5
（三）消费者分析????????????????????? 9
三、策划对象特性分析????????????????? 9
（一）项目概况??????????????????????9
（二）技术资料??????????????????????11
（三）地块资源??????????????????????11
（四）周边配套设施????????????????????13
（五）交通配套状况????????????????????14
四、竞争状况分析??????????????????? 14
（一）竞争楼盘基本情况??????????????????14
五、项目SWOT分析??????????????????15
六、目标????????????????????????17
（一）销售目标??????????????????????17
（二）财务目标??????????????????????17
七、项目定位??????????????????????18
（一）客户定位??????????????????????18
（二）产品定位??????????????????????24
（三）价格定位??????????????????????25
（四）形象定位??????????????????????28
八、项目营销策略??????????????????? 30
（一）项目形象定位??????????????????? 30
（二）项目营销推广策略??????????????????31
（三）营销执行策略????????????????????33
（四）营销活动策略????????????????????38 （五 ）行动方案?????????????????????41
附件
一．概述
海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。按照银川城市发展“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套功能齐全的城市副中心。根据银川市中心城市生态优先的发展模式，未来银川中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮国际社区所在区域正处于由“一轴”、“两带”围合而成的生态资源区内。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区内北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足银川的地域特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。
二．市场环境分析
2．1整体概括
2.1.1地理人文环境
银川市是宁夏回族自治区首府所在地，位于黄河上游宁夏平原中部。东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻
（以明长城为界）。其地域范围在北纬37°29'～38°53'，东经105°
49'～106°53'之间，总面积9560平方公里。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境内有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量
7.7亿立方米。银川市植被以草原为主，森林较少，树种有杨树、榆树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种，有野生药用植物40多种。矿产资源有煤矿、赤铁矿、熔剂白云岩、熔剂硅石、熔剂石灰岩、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。银川境内的贺兰石石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫，自古就有“一端二歙三贺兰”。
2.1.2、经济环境
银川市是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，国土总面积9527.31平方公里，其中市区面积1667平方公里，城市建成区面积100平方公里。2005年末全市总人口140.6万人，其中，
非农业人口86.67万人，占61.6%；回族人口37万人，占25.9%。 2006年全市完成地区生产总值335.29亿元，全社会固定资产投资 232.85亿元，地方财政收入29.5亿元；城市居民人均可支配收入 10068元，农民人均纯收入3800元。
2.2区域房地产市场分析
2.2.1区域概括
银川中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，区分资兴庆区、金凤区、西夏区三大部分。过去20年，银川市中心城区不断向大发展，城市重心不断扩大。80年代，城市建成区主要集中在老城；90年代后，城市中心转移至兴庆区一带；直至今日城市中心进一步向北京路一代转移。
随着“两区一带”的建立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，银川市城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。
潜力巨大的城市发展模式。
伴随着大银川发展战略，银川开始对接吴忠、宁东、贺兰经济产业链。2010年10月银川链接宁东的城市轻轨东线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年。无疑将对银川整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是银川市城市人口经济发展的高峰期，同时也是银川市房地产业告诉发展的一个重要契机。
2.2.2银川市整个楼市情况
《经典营销策划方案》由：创业找项目整理
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